LTV: poměr úvěru k hodnotě zástavy

LTV je zkratka anglického Loan to Value — poměr úvěru k hodnotě. Vyjadřuje, jak velkou část hodnoty zástavy půjčka pokrývá. Počítá se jednoduše: výši úvěru vydělíte hodnotou zastaveného majetku a výsledek převedete na procenta. Úvěr 2 000 000 Kč proti nemovitosti za 2 500 000 Kč znamená LTV 80 %.

Ukazatel má smysl u zajištěných úvěrů — hypoték, americké hypotéky a půjček proti nemovitosti. U nezajištěné spotřebitelské půjčky, kde žádná zástava není, se LTV nepočítá; tam o schválení rozhodují ukazatele příjmu jako DTI a DSTI. Souvislosti mezi těmito ukazateli i další úvěrové termíny shrnuje slovník pojmů.

Proč nižší LTV znamená lepší podmínky

Z pohledu věřitele je LTV mírou rizika. Nižší LTV znamená větší rezervu: kdyby dlužník přestal splácet a nemovitost se musela prodat, výtěžek by dluh s velkou pravděpodobností pokryl i tehdy, kdyby cena zástavy mezitím klesla. Vysoké LTV rezervu zmenšuje a riziko zvyšuje. Proto věřitelé u nižšího LTV nabízejí příznivější úrokovou sazbu a snáze úvěr schválí, zatímco u LTV blízko stropu podmínky zpřísní nebo žádost zamítnou. Vlastní úspora, kterou do financování vložíte, tak přímo ovlivňuje cenu celého úvěru.

Jak LTV omezuje maximální úvěr

LTV zároveň určuje, kolik si vůbec můžete proti dané nemovitosti půjčit. Věřitelé i regulace pracují s horní hranicí LTV, kterou nepřekročí — část hodnoty musíte pokrýt vlastními prostředky. Kdo má většího vlastního „polštáře", dosáhne na vyšší úvěr a lepší sazbu. Hodnotu zástavy přitom nestanovuje žadatel, ale odhad; věřitel z odhadní ceny vychází, a pokud vyjde nižší, než žadatel čekal, sníží se i maximální úvěr při zachování téhož LTV.

Ilustrativní příklad

Kupujete byt za 4 000 000 Kč a máte našetřeno 1 000 000 Kč. Zbývající 3 000 000 Kč financujete úvěrem, takže LTV je 75 %. Kdybyste našetřili jen 400 000 Kč a půjčovali si 3 600 000 Kč, LTV by vyšlo 90 % — půjčka by byla riskantnější pro věřitele a dražší pro vás. Rozdíl v LTV mezi 75 % a 90 % se typicky promítne do úrokové sazby i do ochoty úvěr vůbec poskytnout. Čísla jsou zjednodušená a slouží k vysvětlení principu.

LTV v čase

LTV není zamrzlé číslo z okamžiku podpisu. Jak splácíte jistinu, úvěr klesá a s ním klesá i LTV — vlastníte stále větší část nemovitosti. Zároveň se mění hodnota zástavy podle situace na trhu. Klesající LTV se hodí využít při refinancování: s nižším LTV můžete u nového věřitele dosáhnout na lepší sazbu než při původním sjednání. Jak zajištěné úvěry proti nemovitosti fungují celkově, rozebírá půjčka se zástavou nemovitosti.